Turnkey, ou chave na mão, é o contrato em que uma só empresa responde pelo projeto e pela obra do escritório. Num escopo completo entram levantamento, projeto de arquitetura e interiores, projetos complementares, aprovação no condomínio, execução e gestão de fornecedores. Mobiliário, TI e áudio e vídeo costumam ficar fora, e o contrato precisa listar isso item a item.

O que é turnkey em obra de escritório?

A expressão vem do inglês e quer dizer virar a chave: a empresa recebe o escritório pronto para ocupar. No setor público, o modelo mais próximo é a empreitada integral, que a Lei 14.133/2021 (art. 6º, XXX) define como a contratação de um empreendimento em sua integralidade, com todas as etapas sob responsabilidade do contratado até a entrega em condições de operar. O Tribunal de Contas da União chama esse regime de turn key.

Na prática, o turnkey troca vários contratos por um. Sem ele, a empresa contrata o escritório de arquitetura, os projetistas de instalações, a construtora e, muitas vezes, uma gerenciadora para coordenar todos. No turnkey, esses papéis ficam com um só fornecedor, que responde pelo prazo e pelo valor do conjunto.

O que entra num contrato turnkey de escritório?

Varia de fornecedor para fornecedor, e por isso a primeira pergunta diante de uma proposta é: o que está escrito? Um escopo turnkey completo de escritório costuma reunir:

1. Levantamento do andar: medidas, infraestrutura existente e regras do prédio, como o manual de obras e o horário de carga e descarga.
2. Projeto de arquitetura e de interiores: layout, acabamentos e iluminação.
3. Projetos complementares: elétrica, dados, hidráulica, climatização e prevenção e combate a incêndio.
4. Aprovação no condomínio, com o plano de reforma e o responsável técnico que a NBR 16280 pede.
5. Execução da obra e compra dos materiais.
6. Gestão do cronograma e dos fornecedores até a entrega.

O que costuma ficar fora?

É aqui que nascem os aditivos. Em propostas de reforma de escritório, costumam ser cotados à parte:

• Mobiliário: estações de trabalho, cadeiras e móveis das salas de reunião.
• Equipamentos de TI e de áudio e vídeo, como telas e sistemas de videoconferência.
• Ar-condicionado novo, quando o andar já tem um sistema e o contrato prevê só a adaptação.
• Exigências do manual de obras do prédio que geram custo.
• Mudança da equipe e descarte do mobiliário antigo.

Nenhum desses itens é problema se estiver listado. O problema é a proposta não dizer nada sobre eles.

Turnkey, gerenciadora ou contratos separados: qual escolher?

O que conferir na proposta antes de assinar

1. Escopo com a lista do que fica fora, item a item.
2. Prazo total escrito, separado em projeto e obra.
3. Regra para mudança de valor: em que casos o valor muda e como o aditivo é aprovado.
4. Quem é o responsável técnico e quem emite a ART ou o RRT.
5. Como a empresa acompanha a obra: relatórios, reuniões e acesso ao canteiro.
6. Garantia dos serviços depois da entrega, por escrito.

Como funciona o turnkey na Custódio

Na Custódio, o turnkey cobre o projeto de arquitetura e de interiores, os projetos complementares, como elétrica e climatização, a obra e a gestão do cronograma e dos fornecedores, até o escritório pronto para uso. São até 30 dias de projeto e até 60 de obra, com o prazo no contrato. O que fica fora vem listado no contrato, item a item, e o mobiliário pode entrar no escopo ou ser comprado pela sua empresa. Veja como funciona o modelo turnkey da Custódio ou, se a sua empresa já tem projeto, a obra corporativa. Para prazo e custo, leia também os guias de prazo de reforma de escritório e de custo por m².

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Perguntas frequentes